摘要：本文从工程设计、实施等阶段简单阐述了如何对房企项目进行成本控制和管理。  关键词：工程成本；控制管理； 房企项目  　　引言  　　随着建筑业的蓬勃发展，人们生活水平逐日提高，在市场经济时代，对高档消费品的市场已日趋完善成熟，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品房的基本元素如户型、环境、外形及配套设施等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。合理的控制房企项目的成本能够在市场竞争中获取的很大的优势，高质量，低成本的建筑产品才是建筑市场最有利的竞争工具，最关键能给房企带来了良好的经济效益和社会效益。如何控制成本是贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段、实施阶段和结算阶段等系统控制过程，虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同，但笔者认为房企项目成本控制应有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。  　　一、项目设计阶段  　　设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段，是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。房地产项目设计阶段一般可分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：  　　（一）项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、档次、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济合理性和技术先进性”间的关系，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。  　　（二）初步设计完成后，房企技术部门要认真审查比对扩初设计图，不能过分依赖于设计部门，此阶段非常重要，着重注意设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否考虑大方、优雅、上品味、让人一览达到心旷神怡的感觉。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者注重于产品的户型和居住环境，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，根据现代人的生活习惯在建筑设计时将功能分区相对集中，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；再则对修改后的设计方案要重新进行成本测算并再与目标成本进行对照，避免超预算设计。  　　（三）施工图设计阶段，这是控制工程成本最关键的环节。在设计过程中，有些工程设计人员只注重工程质量、外形独特、别具一格，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。限制和控制对工程造价影响大的内容，实施限额设计，通过优化设计，满足各方面要求的前提下，特别是限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等对工程造价影响大的内容。需要特别注意以下几点：  　　1、建筑结构形式的采用。在满足合理户型布局、抗震及安全功能的前提下，根据建筑物的特点尽量采用成本较低的结构形式。通过全面测算比较后选择框架结构或框剪结构。  　　2、基础结构形式的选用必须依靠真实的地质详勘资料并对持力层进行认真选择。合理选择桩的类型、型号、桩径、桩长、基础形式或地下室的埋置深度等等，确保设计的成果在施工过程中不会出现返工现象。  　　3、结构配筋量相差较大。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋或按经验配筋，比如对现浇板不分开间大小，设计统一厚度及配筋，这是浪费的设计方法。  　　二、项目施工阶段  　　建设项目的施工阶段成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制设计变更、现场签证及把好建筑材料、设备的质量价格关：  　　（一）根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的承包方、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、工程款支付办法及甲供、甲控材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。加强合同管理，合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。严格控制合同变更，建筑工程施工合同一经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性，保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。  　　（二）加强施工现场管理工作 优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作，若想完善工程上的签证工作，需要注重以下各环节工作：  　　1、现场签证是施工过程中是经常发生的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控，故必须严格现场签证制度管理。  　　2、制定严格的工程量签证制度和程序，要求所有的现场签证必须经项目经办人、项目负责人、总监理工程师和房企代表共同签字方为有效。另外，开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，及时进行跟踪控制。  　　3、 签证内容必须与实际相符，要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育，培养他们实事求是的工作作风，特别是隐蔽工程签证中更应慎重。在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。  　　4、签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。  　　（三）切实把好设备、材料的价格和品牌质量是打造精品工程的必要条件，工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点。材料是工程造价的主要组成部分之一，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。作为房地产开发商，要及时了解材料、设备的价格变化情况，从而能较好的控制材料、设备的质量和价格，以降低工程造价。  　　总结  　　总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。项目设计阶段和施工阶段的成本控制是构成房地产开发项目成本控制的二个关键阶段。作为房企要时刻具有控制开发成本的经济思路，认真分析对待建设过程中技术问题和经济问题，减少或避免建设资金的浪费。而项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合平衡，才能做到直接有效。

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