摘要：本文立足房地产企业的实际，以及结合本人多年的实际工作经历，探讨一下开发投资项目在建设阶段，如何进行有效的成本控制。  关键词：工程建设；成本控制；路径  　　一、问题的提出  　　工作实践表明，房地产项目的开发最终目的在于达到既定的社会效益和经济效益。社会效益是指项目在市场上的形象、知名度和地位。经济效益是指项目开发所获取的利润。过去的2011年，是政府进行房地产调控最为严厉的一年，新国“八条”的出台，连续八次上调银行存款准备金率，以及房价上涨过快的二三线城市的房地产限购政策的出台，使房地产开发企业迎来最严峻的考验。在这种市场背景下，如何追求最高的经济效益使企业利润最大化，关键在于房地产成本的有效控制。笔者认为，房地产成本控制要贯穿于项目实施的全过程，应在投资决策设计阶段、招标采购阶段、施工阶段设置控制目标，在开发过程根据目标成本进行动态控制，从而实现项目利润指标的过程。  　　二、项目建设阶段的成本控制的路径  　　1.科学招标选择工程承包单位与材料供应商  　　工程招标采购包括工程采购和设备、材料采购。房地产开发企业的成本按流程可划分为：土地成本、前后期费用、市政工程费用、建安工程费用、配套工程费用、销售费用、物业费用、项目管理费用、财务费用、税金、转入或转出成本等12项。  　　在招标前，采购部、工程管理部门、成本管理部门应该仔细审阅图纸，结合以往工程经验，提出对设计图纸中不完善和不合理的地方提出合理性修改，尽可能在招标前做好事前控制，减少工程实施过程中的设计变更和签证，尽量不给施工单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，除对投标文件中的综合单价进行分析外，还应对材料设备的单价及品牌进行分析，对中标单位报价中不合理的子目，进行二次谈判，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。  　　在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式，工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对开发单位而言，首先，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因设计变更引起的工程价款的增加。  　　2.严密科学和规范完整地签署各类合同  　　签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长。为防止施工单位在结算时高估冒算，防止多付审计费用，合同中须对施工单位上报的审计核减额提出要求，一般是要求核减额不超过5%，超过部分的审计费由施工单位支付。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。  　　3.不断提高对工程变更的预见性与预控  　　在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更，一般从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更三类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。  　　变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价，经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。  　　4.成本控制的动态管理  　　成本控制的动态管理是实施项目成本管理事先、事中控制的一个重要手段。项目设计确定了，合约规划有了，采购完成了，成本控制就是目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理的过程。项目施工过程中难免会发生各项变更，动态管理是以工程变更为管理的重点。具体的实施步骤要注意：(1)项目部负责控制工程建安成本的支出，并登记台帐，每月底向成本控制人员反馈信息；(2)工程中发生了设计变更、工程签证，由工程部及时向成本控制人员反馈信息；(3)成本控制人员统计当期实物变化量，与预测目标实物量之和，得到动态目标实物量；动态目标实物量与已发生实物量之差即为待发生实物量。根据待发生的实物量计算出待发生的成本，实际已发生的成本与待发生的成本之和为动态目标成本。根据动态目标成本和预测成本的偏差，成本控制人员提出待发生成本的控制措施。成本控制人员定期编制《动态成本运行分析报告》，及时提交给公司管理层，让成本控制措施得以落实到位。  　　5.结算审核要细致  　　一般应从几个角度控制结算工程成本，如：(1)核对合同条款，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等；(2)检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算；(3)落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；(4)按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算；(5)严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价；(6)注意各项费用计取，建安工程的收费标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行；(7)要求相关部门参与把关，除成本管理部造价人员外，监理、工程部、设计部、采购部应大力支持，参与把关。特别是对于投标时有的项目但实际未施工的项目，工程变更又没有反映的项目，成本管理部造价人员应与工程部相关人员及时沟通。  　　三、结语  　　总之，房地产开发企业只有从事前、事中、事后三个层面，用责任和激励机制来管理，才能使得企业在国内地产一片过冬的情况下得以实现利润最大化，使企业立于不败之地。 

tag标签：